Por Gustavo Carrasco Pérez, académico INVI
Al momento de escribir estas líneas para “el INVI opina”, la denominada crisis “subprime”, ha dado ya la vuelta al mundo. La crisis del sistema financiero se ha extendido globalmente, las bolsas de valores de los principales mercados han experimentado algunos breves momentos de euforia y varias “jornadas negras” que han derrumbado el valor de las acciones hasta niveles inimaginables.
Grandes, antiguas y prestigiosas instituciones se han derrumbado estrepitosamente, como el Banco de Inversión Lehman Brothers; otras, han debido ser total o parcialmente estatizadas para evitar una catástrofe aún mayor, y otras más, han buscado sobrevivir reduciendo su tamaño y bajando sus costos, como podría ser el caso del Citigroup que ha anunciado este mes de Noviembre, el despido de 50000 empleados, los que se suman a los otros 23000, “desvinculados” de la empresa entre enero y septiembre del presente año. Los distintos Estados han debido meterse la mano al bolsillo para sostener los mercados y apoyar las empresas privadas en dificultades.
La situación más reciente corresponde al sector automotor, en donde algunas de las grandes empresas tanto norteamericanas como europeas están solicitando un urgente apoyo estatal a fin de evitar el cierre parcial o total de sus plantas de producción, el cual de producirse, dado el nivel global de la actividad, afectaría a toda la cadena productiva y por consiguiente los empleos que esta actividad genera directa o indirectamente, no solo en los países de origen sino en todos los lugares donde hay filiales productivas y /o de servicios.
Las desconfianzas se han instalado por doquier, afectando la liquidez, encareciendo los préstamos y créditos, tanto entre las mismas instituciones del sistema financiero, como del mundo empresarial, y por supuesto, de la gran mayoría de los seres humanos comunes y corrientes, que solo mediante el endeudamiento en el sistema financiero, tanto de la banca comercial como de las grandes cadenas del “retail”, pueden aspirar a acceder a una serie de bienes y servicios.
Nuevamente, se ha vuelto a escuchar eso de que “las ganancias son privadas y las pérdidas son públicas” y se ha reabierto el ya recurrente debate respecto del rol que le cabe al Estado en una economía de libre mercado, confrontándose las posturas keynesianas con las de la escuela liberal de Friedman, Hayek y otros. No deja de llamar la atención además, que en este momento de crisis, las ventas de “El Capital” de Carlos Marx, se han disparado en Alemania.
Chile, como economía integrada al mundo, no podía escapar tan olímpicamente al fenómeno, por más optimistas que fueran los enunciados formulados, tanto por nuestras máximas autoridades políticas y económicas, como por una parte importante del sector empresarial. “Estamos blindados”. “Tenemos espaldas financieras más que suficientes” ,“Nuestra economía está en un muy buen pié”, eran expresiones que transmitían los medios de comunicación social, con algunas notas disonantes como aquella de “apretar los dientes” para enfrentar esta crisis; que de “virtual”, pasó rápidamente a la economía “real”.
En ese marco de radiante optimismo, se señala que felizmente en Chile, no hay riesgo de una crisis “subprime” y que tampoco hay una “burbuja inmobiliaria”.
De hecho, el diario “El Mercurio” de Santiago, en el cuerpo B “Economía y Negocios” del 21.08.2008, consignaba que de acuerdo al “Informe Macroeconomía y Construcción”, MACh 23, elaborado por la gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, el sector de la construcción presentaría para este año 2008, un crecimiento de 6.9% .Como señala el artículo, las positivas proyecciones para el sector de la construcción se sustentan en que durante el segundo trimestre de 2008 mantuvo el dinamismo exhibido durante el trimestre anterior, gracias a lo cual, el empleo sectorial siguió en alza, alcanzando en el trimestre móvil marzo-mayo un crecimiento del 7% anual muy superior al del año 2007.
No obstante tan auspiciosas condiciones, la realidad estaba mostrando al menos desde el año 2007, que el panorama económico general del país estaba cambiando, siendo más que previsible que las situaciones internas y externas que estaban afectando al desempeño general de la economía chilena, ya estaba manifestándose a través de un dinamismo decreciente en la compra-venta de viviendas nuevas, lo que permitía augurar un futuro a corto plazo no tan brillante para el sector inmobiliario local.
Así es como, meses antes que explotara la crisis “subprime” en los Estados Unidos de Norteamérica y se generara la actual turbulencia global, la relación entre la oferta de las nuevas viviendas que ingresaban al mercado respecto de las ventas concretadas, claramente no cuadraban. El sector inmobiliario local, lanzado en una vorágine de nuevos proyectos, al parecer no estaba queriendo admitir este menor dinamismo de la demanda. La fuerte competencia en el mercado, la alta rotación del capital que esta actividad estaba permitiendo, la especulación inmobiliaria, las normativas impulsadas por el Ministerio del ramo para facilitar “el negocio”; junto con otra serie de razones que acentuaban el atractivo económico que ejercía esta actividad para muchas empresas e inversionistas que veían en ella algo así como que era “grito y plata”, incidían ciertamente en esta verdadera espiral inmobiliaria. Era más que frecuente enterarse por la prensa económica, que tal o cual empresario había vendido su participación accionaria en alguna determinada empresa, del rubro que fuere, para invertir dicho capital en proyectos inmobiliarios.
Lo anterior, no obstante que ya existían señales de alerta: el incremento de la inflación, el alza en las tasas de interés, las mayores restricciones establecidas por la banca comercial para el otorgamiento de créditos de tipo inmobiliario, el aumento en el costo de los materiales de la construcción, el alza del dólar americano, el aumento del costo de la mano de obra. Se suman las recurrentes encuestas de opinión que mostraban en la población, el predominio de una corriente que expresaba una cierta preocupación por el futuro, incluso se desprendía de ello una mirada más bien pesimista sobre el presente y el futuro. Eran indicadores que estaban ahí, mes a mes, antes de esta crisis, y la inercia inmobiliaria de las empresas del rubro seguía adelante aprobando, construyendo, ofertando cada vez más proyectos, muchos de los cuales alcanzaban además dimensiones faraónicas, como si la fiesta fuera eterna y como si se tratara de un mercado inagotable e infinito.
Y finalmente se llegó a la situación actual: una sobreoferta de viviendas nuevas y una reducción en las ventas. Dos meses después de esos anuncios tan alentadores, el Mercurio del 29.10.2008, informa que el stock de viviendas en el Gran Santiago, alcanzó las 49.540 unidades; entre casas y departamentos, y que el tiempo para agotar dicho stock subió de 23,4 meses en el mes de junio pasado, a 26 meses, en el mes de septiembre. Se informaba además que en el Gran Santiago, el plazo para agotar el stock de casas era de 16.5 meses, y el de departamentos, de 32,1 meses. De acuerdo al mismo artículo, en el tercer trimestre de este año 2008, y siempre en el Gran Santiago, el mercado inmobiliario tuvo una baja en sus ventas del orden del 20.8%, las proyecciones realizadas por la Cámara Chilena de la Construcción indicarían que las ventas del sector experimentarían una baja del 12.3% para el total del año, en el Gran Santiago, respecto de 2007.
De acuerdo al suplemento “Propiedades” del Diario “El Mercurio” del 16.11.2008, si bien la oferta de viviendas nuevas se registraba en las distintas comunas del Gran Santiago, el stock acumulado se concentraba particularmente en algunas de ellas, siendo la comuna de Santiago la comuna más expuesta con un total de 16.709 unidades en venta, seguida bastante más atrás por Ñuñoa, con 4814 unidades, San Miguel, con 2562 unidades, Las Condes, con 2480 viviendas, Providencia con 2248 viviendas, Macul, con 2092. Más abajo, La Florida con 1841.
Como lo señalaba el cuerpo “Negocios” del Diario La Tercera del día 16.11.2008, “lo que es indudable es que la oferta de viviendas se disparó. Ronda las 45 mil unidades solo en el Gran Santiago, y al mismo tiempo los meses promedio para agotar stock hace rato superaron los dos años, cuando lo normal son 10 a 15 meses”
El mismo diario, en el cuerpo “Negocios”, del 8.11.2008, informaba, que según la Encuesta de Expectativas del Banco Central del mes de Noviembre, el PIB de Chile se expandiría el próximo año, a unos modestos 2.5%, lo que de concretarse, constituiría en el nivel más bajo de actividad en seis años.
Frente a este panorama, las autoridades gubernamentales anunciaron un “paquete de medidas” para apoyar la actividad inmobiliaria y ayudar a licuar el enorme stock acumulado, generado por los propios agentes privados que no tuvieron la capacidad, la visión o la voluntad de ajustar a tiempo la actividad, no obstante las múltiples señales que estaba arrojando el mercado desde hacía prácticamente un año atrás.
“Paquete de medidas económicas anunciado por el gobierno” es el título de la Editorial del diario “La Tercera”, en su sección “Opinión”, del 8.11.2008: “El gobierno anunció un conjunto de medidas para incentivar la adquisición de viviendas y apoyar el financiamiento del sector productivo, en un nuevo esfuerzo que busca evitar un impacto mayor de la crisis económica. El objetivo es enfrentar principalmente dos efectos negativos que ya se han hecho sentir en Chile: la contracción del crédito a las empresas, especialmente medianas y pequeñas, y la disminución en la venta de viviendas producto de las peores condiciones para acceder a financiamiento y de la incertidumbre que perciben los compradores potenciales. El total involucrado alcanzaría a los US$ 1.150 millones”.
Dicho “Paquete” comprende para el sector habitacional las siguientes medidas con una duración de dos años:
-Se aumenta a 200 UF el monto del subsidio habitacional del D.S. 40, para la adquisición de viviendas nuevas y usadas de hasta 1000 UF.
-Se crea un régimen alternativo de subsidio habitacional, dentro del D.S.40, para la adquisición de viviendas nuevas (primera venta) de entre 1000 y 2000 UF. Dicho subsidio tendrá un carácter decreciente, partiendo de 200 UF para la compra de viviendas nuevas de 1000 UF, reduciéndose linealmente en relación al precio de la vivienda, hasta alcanzar un valor de 100 UF, para aquellas de 2000 UF.
A lo anterior, se suma un seguro de remate en beneficio de los bancos o entidades financieras que financien la compra para viviendas de hasta 2000 UF. La cobertura del saldo insoluto del crédito otorgado para el financiamiento de la vivienda podrá llegar hasta el 100% en el caso de viviendas de hasta 1000 UF y de hasta un 50%, en el caso de viviendas de 2000 UF.
Las medidas incluyen también capitalizar el BancoEstado en US$ 500 millones para estimular la entrega de créditos a las familias de sectores medios y el financiamiento de pequeños y medianos emprendedores. Esta medida, no se circunscribía solo al beneficio de la entidad estatal, sino tenía entre sus objetivos principales, el que, producto de la competencia, la banca mejorara sus condiciones de oferta financiera. Créditos a tasa de 3.9% , financiamiento de hasta el 90% y alianza con inmobiliarias han sido también parte del paquete de oferta del BancoEstado.
Como lo señala la Editorial del diario “La Tercera” antes citada, “el efecto esperable, junto con favorecer a estratos medios, es reducir el stock de viviendas en venta, lo que evitará la paralización de proyectos en curso y –en menor medida y por via indirecta-permitirá el desarrollo de nuevos proyectos”.
Los distintos agentes coinciden en que este conjunto de medidas son ciertamente favorables para reactivar la demanda habitacional de los sectores medios, aun cuando el proceso tome igual un cierto tiempo en manifestarse. Como se señala en el texto “¿Dónde comprar con el nuevo subsidio?”del cuerpo “Propiedades” del diario “El Mercurio” del 16.11.2008, el sector inmobiliario estima que dichas medidas ayudarán a agilizar las ventas, considerando que se trata de un “buen regalo en tiempos de crisis”, “regalo que incluso se podría traducir en el precio de dos autos”.
El mismo artículo antes indicado, destaca que estos subsidios son aplicables al 48% del total de la oferta de viviendas nuevas en el Gran Santiago, considerando que del total de viviendas nuevas en venta; que de acuerdo al cuadro que figura en el texto, alcanza las 48.345 unidades, 23.132, se sitúan en el rango de viviendas de 1000 a 2000 UF; siendo la comuna de Santiago la que ostenta lejos el mayor volumen disponible en este tramo, con 11.523 unidades en venta; seguido bastante más atrás, por San Miguel, con 1.129 unidades, y luego Maipú, con 1.012 viviendas. Cabe destacar, que de acuerdo al mismo cuadro, el total de viviendas en oferta de menos de 1000 UF, es bastante marginal, llegando solo a las 1.045 unidades; siendo la comuna de Puente Alto, la que presenta el mayor numero en este segmento, con una oferta de 281 unidades, seguida por la comuna de Lampa, con 184, luego San Bernardo con 165, y en cuarto lugar, la comuna de Santiago, con 113 viviendas. En cuanto a las viviendas de 2500 UF y más, que están fuera de estos nuevos subsidios temporales, alcanzan a las 24.168 unidades, siendo nuevamente la comuna de Santiago, con el mayor volumen: 5.073 viviendas. La siguen en orden de magnitud, Ñuñoa, con 4.094 unidades; Las Condes, con 2.468 y Providencia, con 2.123. Más atrás, con menos de 2000 y más de 1000 unidades, figuran en orden decreciente, Macul, con 1.570, San Miguel, con 1.373, y La Florida, con 1.094 viviendas.
El panorama se completa con la información publicada en el cuerpo B “Economía y Negocios”, del diario “El Mercurio”, del 24.11.2008, de acuerdo a la cual, diversos bancos comerciales, reaccionando a las condiciones crediticias del BancoEstado, han comenzado también a lanzar una batería de oferta hipotecaria, a fin de reactivar el mercado inmobiliario ante la crisis; crisis que de todas formas se visualiza como severa para el año 2009, con el consiguiente impacto en el empleo, la inversión, la inflación y el crecimiento. Año de elecciones parlamentarias y presidenciales, que aportarán lo suyo en estas materias, y probables reivindicaciones sociales de todos aquellos sectores sociales postergados y de quienes, incluyendo segmentos pertenecientes a las capas medias de la población se han visto y se verán afectados con mayor fuerza por el fenómeno inflacionario, la pérdida del empleo y la falta de expectivas hacia el futuro.
El trasfondo de las medidas para reactivar el sector inmobiliario tiene entre sus componentes meridianamente evidentes, salvaguardar el empleo, considerando la alta incidencia que las actividades asociadas directa o indirectamente a la construcción generan en éste, y el consiguiente impacto político, económico y social; en un año particularmente sensible, tanto por la coyuntura económica externa como interna; máxime tratándose de un año electoral, en el cual el conglomerado oficialista enfrenta la elección de un nuevo período presidencial, con un desgaste evidente frente a un bloque opositor, decidido aparentemente, a alcanzar el poder.
Por otra parte, las medidas apuntan a apoyar derechamente al sector inmobiliario como tal. Tras los subsidios, son las empresas involucradas las directamente beneficiadas, al poder recuperar el capital invertido en las operaciones en un tiempo menor, capital actualmente inmobilizado, que se traduce a su vez, en costos financieros y ciertamente en la postergación de nuevos emprendimientos. La actual situación de estancamiento de las ventas, reduce la rotación de capital, afecta la rentabilidad de las operaciones y ahuyenta a los inversionistas, sean éstos, personas naturales o jurídicas; situación ésta última no menor, considerando que el auge experimentado por el sector inmobiliario lo llevó a posicionarse como uno de los rubros de la actividad económica más dinámicos al momento de atraer y captar capitales, atraídos por los altos retornos.
Ciertamente, hay una voluntad política de apoyar la demanda de vivienda para aquellos sectores de clase media que se inscriben en ese rango de precio, en ese tipo de solución habitacional y en aquellas comunas que responden mejor a su carácter “aspiracional” y en donde este tipo de proyectos inmobiliarios tienen espacio y condiciones favorables para emplazarse, aunque esto, pueda traducirse en superficies de viviendas reducidas, y en conjuntos de gran tamaño y densidad. Esta voluntad política de apoyar a este segmento de la población, también podría tener una lectura más inmediata y coyuntural, considerando el efecto que pudiese generar, en un contexto eleccionario y de crisis económica. Claro que falta por ver, si ese segmento de clase media está y estará en condiciones de adquirir una vivienda y dispuesto a endeudarse a largo plazo. Lo anterior, considerando que es la economía en su conjunto la que está siendo afectada por la actual crisis global, y que por consiguiente, mientras no se estabilicen los mercados difícilmente mejorarán las expectativas de la población, la cual en la actual coyuntura ha quizás descubierto súbitamente “que todo lo sólido se desvanece en el aire”.