Rol y funcionamiento de las Entidades de Gestión Inmobiliaria Social, EGIS.

Por Ricardo Tapia

Es un hecho la presencia e incidencia de las EGIS como un actor más en la política habitacional chilena y en sus programas habitacionales orientados a los segmentos socioeconómicos más vulnerables del país.  Estos operadores que son una de las partes fundamentales de los programas gubernamentales gestionados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, MINVU, tales como el Fondo Solidario de Vivienda, FSV y Programa de Protección del Patrimonio familiar, PPPF, incluso ya aparecen en los medios de comunicación social más bien destacándose de ellos comportamientos negativos más que positivos –tal vez porque cuando el accionar es correcto no genera noticias vendibles en el negocio de los medios noticiosos- tales como que engañan a los pobladores, que les cobran  dineros que no corresponde hacerlo.

Sin embargo es ineludible que los mencionados programas gubernamentales están funcionando, en especial el PPPF, pero también el FSV y que ello no sería posible sin el rol y acción de las cuestionadas EGIS. Distinto es el que aun haga falta llenar vacíos que deja la gestión del proceso habitacional,  mayor regulación por parte del  MINVU o mayor difusión e información a los habitantes desde donde provienen las demandas en cuanto a que aquellos conozcan sus derechos, deberes y beneficios que las políticas públicas les ofrecen y cuales son los medios, mecanismos y procedimientos  para acceder a la oferta habitacional.

Especialistas en políticas habitacionales señalaban en oportunidades anteriores que el actual sistema de provisión habitacional basado en un Estado subsidiario con un fuerte desempeño del sector privado, demoró aproximadamente 5 a 6 años en instalarse y ser comprendido por todas las partes en juego cuando aquel se creó en la década del los 80, entre ellas, las propias familias demandantes que ordenadamente y a hasta fecha, abren sus libretas de ahorros los que constituyen parte de su aporte para acceder  una vivienda y tener una mejor calidad de vida, al menos a través de este satisfactor.

Puede estar ocurriendo algo similar con la actual gestión y el rol de las EGIS y los demás actores en el asunto: el habitante, el gobierno local, las empresas constructoras el MINVU, y sus Servicios de Vivienda y Urbanización, SERVIU,  responsable este último de hacer operar las políticas, programas y lograr las metas cuantitativas, cualitativas y políticas según la administración así  le exija. Tal vez aun  se está en un período de ajuste, ordenamiento y corrección de roles y procedimientos.

La primera dificultad se ubica en el ámbito de la difusión, restringida a pesar de los esfuerzos ya hechos. El potencial demandante o familia interesada por una vivienda o un mejoramiento  de la misma, se informa  a través de la página web del MINVU o en su municipio acerca de los programas habitacionales que existen para resolver sus problemas habitacionales y los requisitos a cumplir, entre ellas, contar con la asesoría técnica de una  EGIS. En los listados de EGIS no aparecen su experiencia ni evaluación del SERVIU acerca de ellas. Además, no todos los interesados acceden a internet -especialmente los que pertenecen a los grupos más vulnerables- y por tanto se produce en esta etapa de la gestión, un sesgo discriminador de la información en desmedro de aquellos – los más pobres- quienes pueden ser presa fácil de engaños y embaucadores que tergiversan y manipulan para su beneficio estos nuevos cambios en la política habitacional generando como consecuencia de ello, desconfianzas, confusión, desánimo y sospechas para el acceso a los recursos que el Estado pone para su uso y goce.

Esta  etapa de estos programas esta siendo motivo de interés de personas inescrupulosas y que genera un conflicto creciente. Habrá que mejorar los mecanismos de difusión para evitar engaños a la población potencialmente demandante y que tienen como impacto el desprestigio de las EGIS.

Un atenuante a lo expuesto es el hecho de que los municipios pueden ser – y varios lo son- EGIS. Sin embargo y como ya lo señalábamos en una anterior opinión, los municipios que más necesitan estos beneficios no están constituidos como EGIS por escasez de recursos profesionales, muchos de éstos gobiernos locales son rurales con población dispersa y los de ciudades intermedias o de escala metropolitana, son los más carenciados o bien éstos postulan a proyectos  preferentemente para mejorar el entorno pues ven en estos programas recursos para ello.

Hace falta entonces la implementación de una difusión que efectivamente llegue a los destinatarios de estos programas masivamente, precisando en su diseño, entre otra información, la descripción, rol, responsabilidades y derechos de las EGIS, públicas y privadas en un lenguaje comprensible para las familias receptoras.

Un segundo aspecto tiene relación con la compatibilidad de intereses de actores. El interés central de las EGIS, principalmente las privadas y las empresas constructoras, de pequeño tamaño, es ver en estos programas gubernamentales una oportunidad de negocios el cual choca así con el interés de las familias demandantes que los ven como una oportunidad de acceso a recursos para la obtención de una vivienda o el mejoramiento de las mismas. Al Estado, representado en el MINVU y el SERVIU le interesa resolver el problema habitacional delegando en las EGIS parte de su gestión y logrando el máximo de beneficios para los demandantes.  Lo mismo espera el gobierno local: resolver los déficit habitacionales se su territorio.

Aquí hay que distinguir el rol de las EGIS en el Programa FSV y el PPPF. En el primero la calidad del servicio ofrecido con los recursos existentes, se deteriora o se desperfila cuando los costos de los valores de suelo para nuevas viviendas  absorben un porcentaje de los costos mayores a los supuestos y las alternativas de localización obligan a ubicaciones de nuevos conjuntos en las periferias, lejos de los centros neurálgicos de servicios y oportunidades laborales en las metrópolis, ciudades cabeceras regionales o de tamaño intermedio. Las EGIS, por estas variables que no pueden controlar, se hacen cómplices de una de las grandes inequidades urbanas, el producido por el suelo. Si bien hay ejemplos aislados de buenas ubicaciones, su cobertura, cantidad de familias participantes  recursos adicionales comprometidos, los define como excepciones  a la regla general.

En el caso del PPPF, las EGIS cuantitativamente optan por ofrecer a las familias un set de mejoramientos interiores de las viviendas las que según estadísticas- al menos en la Región Metropolitana- no se corresponden con mejoramientos de obra gruesa y de seguridad en la vivienda (techumbres, redes eléctricas, de agua, alcantarillado, de optimización energética, etc.) necesarias y que efectivamente necesitan las familias que recibieron años atrás sus viviendas hoy deterioradas por el uso y la falta de mantención. La población demandante, insuficientemente informada y sin capacidad de negociación, termina por aceptar las condiciones ofrecidas por las EGIS. En cambio éstas, evitan fomentar las ampliaciones de viviendas porque esta alternativa les obliga a su aprobación por las Direcciones de Obras Municipales de los municipios encareciendo los costos profesionales, operativos e imprevistos que harán disminuir ostensiblemente sus utilidades. A esta situación se agrega el que se evita además trabajar en municipios con población pobre por su potencial conflictividad y fuga de materiales de construcción.

Las consecuencias de ello se vuelven a señalar: se produce de este modo una desfocalización de este tipo de programas orientados a resolver el déficit cualitativo. Es por ello que se propone que las instancias de estudio y evaluación de las entidades públicas responsables realicen a la brevedad monitoreos y evaluaciones de procesos y resultados para hacer las correcciones que corresponda activar.

En cuanto al mejoramiento de los diseños de viviendas, rol que le cabe a la EGIS  aquel es un factor posible de optimizar. Se propone que se asigne un puntaje adicional por diseño arquitectónico como una más de las condiciones que deben presentar los proyectos presentados a postular a los subsidios del FSV y PPPF, Título III, correspondiente a las ampliaciones de vivienda, en vista que aun falta por mejorar la calidad de los diseños que se están desarrollando. Así se podría fomentar la promoción de mejores diseños y estándar de funcionamiento y cualidad de las viviendas. En la actualidad solo se exige cumplir con los itemizados que definen medidas mínimas que deben cumplir los recintos y funcionalidad de equipamiento interior o se eligen aquellos proyectos menos deficientes.

La factibilidad de lograr optimizar la ejecutabilidad de los proyectos, es otro de los nudos críticos de los programas FSV y PPPF, debido a los tiempos de revisión empleados. Esto produce el abandono de proyectos aparejado con la insatisfacción de las familias participantes. Si bien los reglamentos prevén que ello se desarrolle en determinados plazos, las revisiones de las Direcciones de Obras Municipales, DOM y las del SERVIU, se transforman a veces en factores que por la extensión de los tiempos dedicados a esta etapa, colaboran a desencantar a la demanda. En este sentido, las EGIS están aun en proceso de aprendizaje. Al respecto, se propone la incorporación de revisores externos para disminuir este tipo de plazos, dando más agilidad a la etapa de revisión de proyectos.

Otro aspecto que no termina de instalarse adecuadamente en las EGIS son los Planes de Habilitación Social, PHS. Por lo general, este requisito es asumido como uno más por estas entidades sin sacarle más provecho en relación a los objetivos de fondo que se persiguen con aquellos. Una evaluación de los resultados de esta exigencia y los impactos logrados por parte del SERVIU, puede dar luces sobre como se están llevando a cabo y cuales pueden ser las correcciones que se le pueden hacer. Sin duda que correctamente diseñado y aplicado es un factor coadyuvante a los objetivos programáticos y una oportunidad para la generación de participación y educación para la gestión del hábitat.

Vale preguntarse entonces, si ¿las EGIS han llegado para quedarse o serán parte de una etapa más de las políticas habitacionales? La respuesta en parte esta en el diseño que tendrán las políticas habitacionales que se implementen en la próxima administración política del país. Desde nuestra perspectiva creemos que es posible que se queden, previa revisión y evaluación de su rol, impactos y  resultados el que va aparejado con el rol que el MINVU y SERVIU tendrán en una nueva etapa del desarrollo nacional y sus desafíos.