Ricardo Tapia Zarricueta (1)

Ricardo TapiaSegún libros de CEPAL, en latinoamérica un gran porcentaje del déficit habitacional tiene que ver con acciones de rehabilitación. Desde uno superior al 70% en Ecuador, al otro extremo, Uruguay con menos de un 10%.

Sin embargo, es necesario hacer distingo en los conceptos, pues mejoramiento habitacional, residencial, de vivienda, de barrios, etc., es entendido de diferente modo según sea el país, cultura, normativa, historia y procesos de asentamientos humanos, entre otros. CEPAL, por ejemplo, define por mejoramiento a una intervención físico constructiva básica (en suelo y techumbre) sobre una vivienda precaria.

En Chile, el tema es antiguo. En nuestra historia habitacional ya a comienzos de 1930, como consecuencia de la aplicación de las leyes de Fomento de la Edificación Obrera y la Junta Central de Habitación Popular, primeras instituciones orientadas a este problema social en su normativa consideraba «la reparación de viviendas consideradas insalubres…terminación de obras empezadas por los interesados y pagos de predios que se adquieran o expropien para la construcción y mejoramiento de habitaciones.(2)

Para los problemas de este hábitat popular precario se promovieron las primeras acciones gubernamentales en nuestro país. A comienzos de la década del sesenta con la radicación y erradicación de poblaciones «callampas» mediante la acción de la Corporación de la Vivienda, (CORVI) y posteriormente, como consecuencia de las invasiones o tomas de terreno, se empezaron a desarrollar programas públicos de autoconstrucción, la «Operación Sitio» y otros que le siguieron y que en su formulación llevaban el componente de mejoramiento. Sin embargo el impacto de las estas acciones gubernamentales empezaba a reconstruir «…la segregación urbana, localizando las callampas en barrios nuevos y alejados»(3) es decir, las propias políticas habitacionales en sus albores, llevaron en su germen la creación de calidades residenciales deficientes.

Lo que ha ocurrido en estas últimas dos décadas, repite la historia entonces, pero adiciona una característica inédita: el propio Estado ha sido el principal fomentador de grandes áreas residenciales de insuficiente calidad que se demuestra a la luz pública en 1997, como consecuencia de los temporales de ese año, y que a diferencia de épocas pasadas, las deficiencias cualitativas se constatan en viviendas definitivas, permanentes, para efectos censales y con un impacto sobre el mayor parque de viviendas sociales construido dado que en entre 1982 y 2002, se edificó cerca del 50% del total de viviendas existentes. Hay varios estudios que ahondan en lo expuesto.(4)

En reconocimiento a ello, desde 1998, junto con una serie de medidas urgentes de corto y mediano plazo, tales como mayores exigencias de especificaciones técnicas, cambios en procedimientos operativos y bases de licitación, se corrige y se avanza hasta el 2004 año en que se estrena el Programa de Mejoramiento de la Vivienda y de su Entorno, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, hoy vigente y actualizado.

Sin embargo a pesar de los esfuerzos hechos en la materia – valiosos por lo demás -, ellos aun son insuficientes. Es imperioso contar con un catastro vigente acerca de la dimensión de parque habitacional construido y deficitario sin límite de antigüedad puesto que incluso el parque menor de 10 años, ya presenta problemas de deterioro, incluyendo en ello el hacinamiento.

Por mejoramiento de la calidad residencial el INVI entiende a un conjunto de iniciativas comprendidas como una intervención integral en el hábitat residencial en donde se dan tres dimensiones básicas: La territorial (espacial), la sociocultural y la política económica. Si no se abordan las tres en su totalidad las acciones que se emprendan resultarán incompletas. A su vez, el proceso habitacional contiene fases y ámbitos de decisión que debieran estar considerados en la base de éste, a saber: prospección, planificación, diseño, construcción, provisión, uso y administración. Si bien el mejoramiento es una fase ubicada en la etapa de uso y administración su caracterización y manejo esta condicionada por la gestión que se ha llevado de las anteriores.

Los diagnósticos hasta el momento han enfatizado solo parte del problema. Por ejemplo, el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo en el 2004, cuantificó para el país 442 mil necesidades potenciales de ampliación y «677 mil necesidades potenciales de alguna forma de mejoramiento de materialidad o saneamiento»(5). Este reconocimiento gubernamental es una primera etapa de abordaje del problema, la dimensión territorial y espacial, desde la cual se puede empezar a trabajar distinguiendo en estas cifras, las tipologías en las cuales ellas se expresan, las condiciones socioeconómicas de los hogares afectados y otros problemas sociales anexos a estos datos.

En lo relativo a tipologías no hay estudios exhaustivos y representativos que especifiquen y caractericen las necesidades de mejoramiento por tipología. Dicho de otro modo, el diagnóstico no esta realizado y por las señales que llegan – ya desde los medios de comunicación social – la insatisfacción y los grandes conflictos de convivencia que sufren los habitantes, se complejizan en el régimen de viviendas en la categoría de departamentos o «condominios de vivienda social» en los cuales se constatan patologías relacionadas con hacinamiento y deficientes estándar.

A continuación se ilustra un ejemplo de propuesta del componente territorial del mejoramiento del hábitat residencial.
En 1999 y a solicitud de los propios habitantes, el INVI participó en un proyecto que tuvo como objetivo atender el problema del hacinamiento en edificios de viviendas sociales, edificados a media altura y en régimen de copropiedad.(6)

De esa experiencia se pueden extraer algunas conclusiones:

Hay que revisar la normativa vigente de vivienda económica, analizar sus potencialidades y limitaciones para hacerla más compatible con procesos y programas de mejoramiento. Por ejemplo, distanciamiento y rasantes entre viviendas colindantes, cuando no hay conflictos entre vecinos que son propietarios de predios pequeños; porcentajes máximos de ocupación, por citar algunas. Tales medidas operan eficientemente en otras circunstancias que regulan o «normalizan» situaciones anómalas o irregulares, como cuando se decretan «leyes del mono», resguardando por supuesto, la seguridad de los habitantes ante la eventualidad de sismos e incendios u otros riesgos.

Estudiar la actual Ley de Copropiedad Inmobiliaria, analizar sus alcances y trabas para hacerla más compatible con procesos y programas de mejoramiento. Por ejemplo, revisar los quórum exigidos para aprobar acuerdos comunitarios en función de los mejoramientos que se requieran hacer por parte de los copropietarios, especialmente en condominios de viviendas sociales de las últimas décadas.

Si bien las áreas y bienes de uso común en viviendas afectas al régimen de copropiedad son propiedad privada, tales copropietarios en gran medida son de limitados recursos económicos. A su vez muchas veces las áreas ya señaladas son de superficies y condiciones físicas adversas y de alto costo en habilitación y equipamiento. Es por ello es que en estos casos, el Estado debe hacerse cargo de sus mejoramientos e invertir allí en forma solidaria, acorde al grado de solvencia económica y vulnerabilidad social que demuestren los habitantes de esas «Villas» o poblaciones.

En cuanto a costos comprometidos es posible asumirlos desde determinadas premisas. En el origen del Programa de Vivienda Básica, aquella fue considerada como «…la primera etapa de una vivienda de interés social financiada con recursos públicos y destinada a resolver las radicaciones y las erradicaciones de campamentos, permitiendo mejorar las actuales condiciones de vida de sus pobladores».(7)

En los hechos, esta tipología habitacional se ha transformado en esa primera etapa señalada en el párrafo anterior. En 1980, el valor máximo de esas viviendas fue de 225 UF con un subsidio máximo de 168 UF. El precio promedio de esas viviendas entre 1984-1997 fue de 204 UF, con un promedio de 38 m2, constituyendo el 74% de los departamentos Básicos SERVIU.

El proyecto realizado por el INVI en 1999, encargado por la Municipalidad de La Florida e llevado a cabo en conjunto con la ONG CORDILLERA y una empresa afiliada a la Corporación Habitacional de la Cámara Chilena de la Construcción, demostró que es posible ampliar los condominios de viviendas sociales construidos a media altura a un costo posible de financiar.(8)

Una ampliación para un departamento de 15 m2, tenía un costo de 121 UF y de una superficie original de 38,8 m2 se pasó a otra de 53,8 m2. Los pobladores negociaron con la empresa constructora y lograron aumentar la superficie de ampliación a 18 m2. El ejemplo expuesto da certeza que hay alternativas posibles para mejorar el stock habitacional construido y que para el caso ejemplificado, un departamento beneficiado por 121 UF permitió aumentar en cerca de un 50% la superficie original, dejando satisfechos a sus habitantes.(9) El patrimonio construido, al cual éstos valoran de sobremanera, puede serlo adecuadamente y eventualmente puede ser mejor transado en el mercado secundario de vivienda usada y en este caso, la movilidad habitacional llegar también a los más pobres.

Por supuesto que para avanzar a la escala que requiere el mejoramiento de barrios y regeneración urbana, hace falta multiplicar el ejemplo presentado y en ese cometido no pueden faltar todos los actores involucrados: El propio afectado, el habitante y sus organizaciones; la asistencia técnica, el financiamiento, el apoyo y soporte del gobierno local, de las ong., la empresa privada. La gestión de todo el proceso, la extensión del mejoramiento al entorno y a otras escalas mayores. Todo ello exige en primer lugar saber cual es la magnitud cuantitativa y cualitativa del parque deteriorado, hacer las precisiones conceptuales ya señaladas e instalar el aparato público y privado encargado de operar los programas que se habiliten para ese propósito.

Para lo que viene en adelante se sugiere que los programas habitacionales existentes y nuevos para los sectores más vulnerables de nuestra sociedad incorporen el componente de mejoramiento en ellos, como una etapa más del proceso del alojamiento humano, definiendo los requisitos y consideraciones que correspondan. De esta manera el Estado y la sociedad en su conjunto no se desentienden de la inversión económica y social emprendida y la mantención, reparación, rehabilitación, remodelación, reciclaje, etc, serán el valor agregado que se da al parque habitacional construido, optimizando su valor patrimonial e incentivando la rotación del suelo edificado.

Finalmente, y como corolario, el mejoramiento debe orientarse a la calidad residencial. No basta el mejoramiento de la vivienda para asegurar calidad sino existen equipamientos complementarios, accesibilidades eficientes o localizaciones insertas en la red urbana.

Esto último define la necesidad de convenir con los habitantes, estándares actualizados de calidad de barrios y asentamientos humanos que aseguren su vigencia en el mediano y largo plazo pues como no se ha asumido el problema en su integridad los miles de barrios desconectados de los centros urbanos reproducen en su interior la exclusión y el descontento colectivo que destruyen el tejido social. Las intervenciones debieran ser simultáneamente de tipo territorial, social económica y política desde una apuesta sectorial diversa en territorios y grupos sociales determinados lideradas por los gobiernos locales en consonancia con decisiones y coordinaciones regionales. No se debería perder de vista que uno de los fines últimos de estas iniciativas debería ser la consolidación de barrios democráticos que posibiliten la formación de ciudadanos y sociedades más inclusivas, equitativas y plenas.

1. Arquitecto Universidad de Chile, Académico, ex Director Instituto de la Vivienda.
2. Hidalgo, R:. La Vivienda Social en Chile y la construcción del espacio urbano en el Santiago del siglo XX. Santiago de Chile. Pontificia Universidad Católica de Chile: Centro de Investigaciones Barros Arana. Colección Sociedad y Cultura. Santiago de Chile. 2005.: 149. 503 pp.
3. Hidalgo, La vivienda social…, op. Cit., p. 253.
4. Rodríguez A y Sugranyes A. Los con Techo: Un desafío para la Política de Vivienda Social. Ediciones SUR. Santiago de Chile. 2005. 265 p.
5. Ministerio de Vivienda y Urbanismo. El Déficit habitacional en Chile. Santiago. 2004:92. 102 p.
6. Ver. Sepúlveda R., Et. Al. Mejoramiento del Parque Habitacional. Instituto de la Vivienda. F.A.U U. de Chile. Santiago de Chile. Mayo 2005.175 p.
7. Memoria MINVU 1981.p.63.
8. Ver: Caso Nº 2: proyecto de ampliación de Viviendas Básicas a media altura en Conjuntos Habitados. En: Sepúlveda R., Et. Al. Mejoramiento del Parque Habitacional. Instituto de la Vivienda. F.A.U U. de Chile. Santiago de Chile. Mayo 2005.175 p.
9. Ver: Robles Leonardo: Mejoramiento habitacional del parque existente. Análisis de casos en tipología básica a media altura. 2003. U. de Chile. En:
http://www.cybertesis.cl/tesis/uchile/2003/robles_l/html/index-frames.html

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